产业地产面临的困境

01

如何才能集团化、多元化发展，抢占更多发展资源

02

想招的招不来，想来的又不符合标准，怎么办

03

项目建设容易，招商难，招谁来？怎么招？

04

拥有不错产业基础，却不懂如何申请拿地

05

产业定位、企业需求、生态结构逻辑混乱，产品设计无章可循

06

规划概念高大上，结果仍是同质化竞争，如何才能真正差异化

07

财务压力远超预期，如何破解资金回笼难题，实现高周转

08

开发时序及运作模糊，推进缓慢，项目陷入僵局

09

房地产开发经验丰富，产业导入能力成“拦路虎”

拿地策划

产业地产拿地过程，需要对土地规划、产业规划、产业资源、用地性质配比、经济效益、社会效益等诸多问题进行阐述，拿地规划应具有创新性、前瞻性、可操作性，应对政府需求有清晰了解，是关注产业转型还是创业创新？在基础上要符合城市发展战略规划方向和多方利益的方案，才能赢得政府的认可

做什么 发展愿景 功能定位 功能区分 产业定位

为什么要做 城市经济发展 城市产业升级 空间战略实施 城市上位规划 项目区位交通 城市产业基础 人力资源支撑 企业成本要素

怎么做 开发策略 投融资策略 招商策略 运营策略

为什么你来做 企业愿意 企业能力 企业实力

需要什么条件 同类园区成功要素 政府支持 项目特点一事一议

能够获得什么 项目经济效益 社会经济效益

技术支持

服务步骤 外部产业环境剖析 内部产业要素梳理 产业招商策略建议 产业发展体系制定 项目开发价值及测算 产业落位策略制定

多角度的调研方法 国家层面宏观战略对标研究
城市战略与发展机遇对标研究 产业发展与园区产业功能模式定位
产业链研究及招商机会锚定
政策专项研究及政策博弈建议 产业招商内外部资源梳理
产业招商策略与产业资源整合建议 产业运营服务体系制定
园区发展模式与创新理念植入
城市融合与区域联动策略 产业价值分析
经济价值分析
社会价值分析 项目土地运营分级开发策略
项目阶段性开发策略
物业功能优化分区及产业落位建议
产品开发、规划、运营建议
综合性盈利模式建议
市场区隔竞争策略

多种研究方法 发展机遇及项目开发背景研判 产业规划与产业发展路径研判 产业招商落地策略制定 园区发展模式及创新理念导入 满足政府诉求，树立项目标杆 产业规划实施落地保障

服务内容及流程

项目准备 大华接触 见面洽谈 项目考察 项目合作建议书 合同签署

项目启动 团队组建 资料梳理 计划制定 团队进场

项目调研 四至走访 产业摸排 单位拜访 竞品调研 企业访谈

项目分析 城市经济分析 城市规划分析 开发建议分析 政策分析 产业研究 客群定位 产品设计 体系构建 初稿撰写

项目定稿 内部评审 初稿汇报 报告修改 项目结案

项目汇报 文件归档 汇报路演 汇报协助 报告答疑

产业园区发展模式

单纯采用一种开发模式，往往很难使产业项目顺利推进，
因此，必须基于区域经济针对性设计开发方案，灵活运用多种模式，才能提升园区开发效率、实现园区目标

政府主导开发模式 政府主导开发模式是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式

主体企业引导模式 主体企业引导模式是指在特点产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚

产业地产商模式 产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租聘、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理

综合运作模式 综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。综合运用模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目

产业地产的核心

产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更不是住宅地产可以比拟

产业新城统筹 产业新城统筹面积相对较大，是依托以一种或
多种产业为主导的工业园区或产业园而建立
起来的相对独立的新城镇，其主要特征
是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转
在新的地理空间上实现“产城相融”

产业综合体 产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现
为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务
业、地产业的协同发展； 在建筑形态上表现为
城市功能综合体，融合工业空间、商业
空间、居住空间、生活空间

中国小镇产业 近年来，中国小镇产业空心化现状受国家
关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召
背景下形成的一种新型产业地产探索模式
其本质同样是产城融合发展理念下的产业聚集、
升级和培育问题，有所不同的是产业小镇
还须注重小镇的人文融合，
规划要充分考虑生态、生产、生活

产业地产发展驱动因素

旧城产业升级需要新布局

新兴产业发展需要新的产业配套

传统产业转型升级需要新的载体

传统产业园区需要新的整合

新城建设需要产业地产新定位

地产“泡沫化"局面急需改善

产业地产定位策划解决方案

产业定位

产业定位是产业地产项目定位方向，从产业定位入手，对入驻企业有所选择，便于项目后期运营，运营理论包含：城市生长理论、产业梯度转移理论、产业链理论、钻石模型等多理论方法

行业定位

行业是产业基因，有些开发商没有认清产业与行业关系，导致最后引入行业杂乱无章，不能促进产业与行业同步发展

企业定位

基于产业定位和行业定位前提，对符合二者的企业进行大数据或针对性调研后得出的结论，从大量的企业中筛选出有厂房购买或者租用需求的企业，并找出其中有共性的企业作为项目的定位企业。企业定位为产品设计服务、是招商引入的基础。

产品定位

产品定位是项目规划设计的基础，直接关系到项目的施工建设和招商，因此业是定位的核心关键。客户需求为设计依据，以政策要求为设计依据

配套定位

成功的产业地产为入住企业提供绝不仅仅是一个生产办公的建筑空间，更大程度为企业提供一个生态圈，在生态圈中正常生产生活经营和运作，可以方便找到适合的劳动力和人才，便利享受园区政策，降低运营成本。

服务定位

对一个成功的产业地产项目而言，软件体系的构建是不可或缺的。构建及运营这些服务，一方面可以有效吸引企业入住，另一方面还能成为一个重要的盈利方式。

招商定位

实施招商策略，保证招商高效落地，从招商效率如果提高，缺乏招商渠道，招商质量不高，缺少专业人才，没有经验借鉴和缺乏业界交流等进行定位。

运营定位

盈利模式分析，盈利模式对比研究，运营保障措施等进行定位。

战略合作伙伴